ENDRIOL DOKO

Dottore

ciclo: XXXIV



Titolo della tesi: Benefit economici connessi ad interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Un modello valutativo integrato in ambiente BIM per l'analisi della sostenibilità degli investimenti

Si allega la bozza dell'elaborato di tesi redatta dal candidato Endriol Doko dal titolo: "Benefit economici connessi ad interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Un modello valutativo integrato in ambiente BIM per l'analisi della sostenibilità degli investimenti" Il lavoro di ricerca ha come relatore il prof. Francesco Tajani e come correlatore il prof. Pierluigi Morano. Abstract: Negli ultimi decenni la questione della riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente ha assunto, a livello internazionale, un ruolo centrale nell’ambito delle politiche di sviluppo territoriale. Analizzando i dati relativi al contesto italiano, emerge che lo stock abitativo è prevalentemente caratterizzato da un elevato stato di obsolescenza, con basse prestazioni funzionali per quanto concerne i livelli di standard energetici, di salubrità e sicurezza previsti dalle normative di riferimento. Il rinnovamento dei fabbricati altamente energivori costituisce una valida strategia, da una parte, per accelerare il processo di decabornizzazione auspicato dal Green Deal europeo entro il 2050; dall'altra, per ridurre i consumi nella gestione degli edifici e, contestualmente, migliorarne il comfort abitativo. Poichè la cogenza del retrofit energetico degli edifici esistenti si scontra con una diffusa scarsa capacità di spesa dei proprietari, negli ultimi anni sono stati previsti numerosi incentivi fiscali, volti a promuovere lavori edilizi per il miglioramento degli indici di prestazione energetica. In particolare, il Decreto Legge “Rilancio” No. 34/2020, convertito nella Legge n. 77/2020, ha riconosciuto l’aumento delle precedenti percentuali degli incentivi fino a massimali del 110% (c.d. "Superbonus"), prevedendo inoltre la possibilità di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi ("sconto in fattura") o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione fiscale spettante. Nella presente ricerca è proposto un modello per la valutazione dei benefit economici, in termini di convenienze degli operatori coinvolti, generati da interventi di riqualificazione energetica condotti mediante l’utilizzo del meccanismo del Superbonus. L'analisi è sviluppata con riferimento al territorio italiano ed alla tipologia edilizia prevalente secondo i dati ISTAT (edificio pluripiano realizzato in calcestruzzo armato), considerando gli attuali centodieci capoluoghi di provincia e le principali aree urbane in cui ciascuna città è suddivisa (centrale, semicentrale e periferica). Nello specifico, per ciascuna area urbana dei capoluoghi italiani considerati, è determinato dapprima il differenziale di valore di mercato tra la situazione post intervento energetico e quella ante intervento, comparandolo con i costi di riqualificazione energetica ("con" e "senza" l'incentivo del Superbonus); successivamente, assumendo un margine univoco di profitto di un ordinario imprenditore interessato a questa tipologia di investimento, per ciascuna area è stimato l'incentivo di break-even, ovvero la soglia percentuale in grado di garantire la condizione di minima convenienza dell’operazione per un investitore. Al fine di definire uno strumento facilmente utilizzabile dagli operatori pubblici e privati, gli output ottenuti dall'applicazione del modello valutativo proposto sono stati rappresentati dapprima su mappe geografiche, in maniera da identificare rapidamente, per ciascuna area urbana dei capoluoghi selezionati, le zone maggiormente convenienti per un potenziale investitore privato (mappe di convenienza) e le soglie di incentivo che garantiscono la fattibilità dell'operazione (mappe di iso-profitto); successivamente, il modello è stato implementato in ambiente informatico BIM, al fine di consentire l'automazione della metodologia proposta. In tal senso, la metodologia sviluppata costituisce uno strumento flessibile, replicabile in qualsiasi contesto territoriale (nazionale ed internazionale), in grado di elicitare i rischi ed i diversi benefit economici connessi alle molteplici variabili di input che potrebbero integrare il modello valutativo (localizzative, tecnologiche, economiche). La ricerca potrà costituire un utile riferimento: i) per operatori privati (imprenditori locali, investitori istituzionali e non, Società di Gestione del Risparmio, istituti bancari, compagnie assicurative, fondi immobiliari, consulenti tecnici impegnati nelle valutazioni di fattibilità degli interventi energetici, ecc.), al fine di individuare le zone urbane o i capoluoghi di provincia italiani per i quali sussiste una maggiore convenienza negli interventi di efficientamento energetico. In tal modo, la metodologia messa a punto potrà consentire un maggiore controllo del rischio di investimento, fornendo un supporto nella valutazione preliminare della sostenibilità delle operazioni e precludendo possibili future situazioni di insolvenza - unlikely to pay (UTP), non performing loans (NPLs) -; ii) per enti pubblici, al fine di enucleare le aree dove l'attuale incentivo del Superbonus genera dei benefit eccessivi (o non è sufficiente a garantire la fattibilità dell'intervento) e, dunque, calibrare le percentuali di incentivo a seconda del contesto territoriale considerato e/o attivare meccanismi di compensazione per i quali la metodologia proposta potrà costituire un valido strumento di supporto nelle fasi negoziali tra pubblico e privato.

Produzione scientifica

  • 11573/1579900 - 2012 - Studi sulla periferia est di Roma, 3° cap. I modelli e i progetti per il Casilino 23 (Villa de Sanctis) nel fundus “ad duas lauros” di Alessandro Camiz, Roma 2012 – collaborazione elaborati grafici (10f Disegno)
    STRAPPA, GIUSEPPE; DOKO, ENDRIOL
  • 11573/1582714 - 2019 - BIM Nation: Vol 2: Un modello BIM, un Team BIM, un risultato HBIM (02a Capitolo o Articolo)
    DOKO, ENDRIOL
  • 11573/1579893 - 2016 - Archaeology and architecture, case studies (02a Capitolo o Articolo)
    CAMIZ, ALESSANDRO; DOKO, ENDRIOL
  • 11573/1579902 - 2020 - Participatory projects in BIM using AR and VR (02a Capitolo o Articolo)
    DOKO, ENDRIOL

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